Reforma introduce figura de infraestructura agroturística, ajusta coberturas máximas en parcelas productivas y actualiza requisitos de accesibilidad universal
El pasado 6 de febrero, mediante Alcance N°25 a La Gaceta N°25, entraron en vigor modificaciones al Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones, instrumento técnico-normativo administrado por el Instituto Nacional de Vivienda y Urbanismo (INVU). Las reformas fueron aprobadas por la Junta Directiva del INVU en sesión ordinaria N°003-2026, celebrada el 22 de enero.
NUEVA FIGURA LEGAL: INFRAESTRUCTURA AGROTURÍSTICA
La modificación incorpora, en el artículo 56 bis, el concepto de infraestructura agroturística. La definición comprende toda estructura o instalación que permita integrar la actividad agropecuaria con experiencias turísticas, promoviendo la interacción directa entre visitantes y prácticas productivas en el campo.
El texto reglamentario establece que esta infraestructura puede contemplar alojamiento agroturístico, conforme a la Ley N.°10822. La norma condiciona el uso agroturístico a que sea complementario de la actividad productiva principal y compatible con el uso de suelo definido en el plan regulador respectivo.
COBERTURA MÁXIMA: DESTINO ESPECÍFICO DE PORCENTAJES
El artículo 32 fue reformado para precisar la distribución del 25% de cobertura máxima permitida en parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos:
• Hasta 10% del área total: Podrá destinarse a una única vivienda unifamiliar (máximo 300 m², en una o dos plantas), casas para trabajadores agrícolas e infraestructura agroturística asociada a la actividad productiva.
• Porcentaje restante: Se reserva para infraestructura agropecuaria propiamente dicha.
La reforma mantiene la prohibición de fraccionar por debajo de los 5.000 m², salvo en la Gran Área Metropolitana donde el mínimo continúa siendo 7.000 m².
VIALIDAD Y ACCESIBILIDAD: NUEVAS EXIGENCIAS
El artículo 9 fue modificado para incorporar expresamente la Ley de Movilidad Peatonal (N.°9976) como marco normativo aplicable a la construcción de aceras en todo fraccionamiento.
La disposición establece que todo proyecto debe contemplar, desde su ejecución:
• Salida adecuada de aguas pluviales mediante cordón y caño
• Conexión al sistema de alcantarillado pluvial, de existir
• Construcción de aceras conforme a la Ley N.°7600 y su reglamento
La reforma mantiene la potestad municipal de exigir al fraccionador las mejoras necesarias sobre la mitad de la calle que enfrenten los lotes resultantes.
TRÁMITES Y VISADOS: PLAZOS VIGENTES
La actualización reglamentaria no modifica los plazos establecidos en versiones anteriores:
• 15 días hábiles para que el INVU otorgue visado de fraccionamientos con fines urbanísticos y accesos excepcionales
• 8 días hábiles adicionales para subsanar observaciones
• 30 días hábiles para el visado del Plano General de Urbanización o Conjunto Residencial
Tampoco se alteran los criterios de cesión de áreas públicas, áreas mínimas de lote (90 m² con alcantarillado sanitario, 120 m² con tanque séptico) ni las dimensiones de frentes y derechos de vía.
FRACCIONAMIENTOS AGRÍCOLAS: COMPETENCIA MUNICIPAL
La reforma mantiene la exclusión de los fraccionamientos de parcelas con fines agrícolas, pecuarios, forestales o mixtos del visado del INVU. Estos continúan siendo tramitados únicamente ante la municipalidad correspondiente, sin exigencia de cesión de áreas públicas ni disponibilidad de servicios públicos al momento del fraccionamiento.
El artículo 30 conserva las áreas mínimas: 5.000 m² a nivel nacional y 7.000 m² en la Gran Área Metropolitana.
ANTECEDENTES Y VIGENCIA
El Reglamento de Fraccionamiento y Urbanizaciones fue actualizado originalmente en noviembre de 2019, con entrada en vigencia en setiembre de 2020. Las modificaciones de 2020 incorporaron 23 reformas producto de una mesa de trabajo integrada por el MIVAH, CFIA, Colegio de Ingenieros Topógrafos, Cámara Costarricense de la Construcción, Unión Nacional de Gobiernos Locales, Registro Nacional, MAG y otras instituciones.
La reforma publicada el 6 de febrero de 2026 constituye la primera modificación puntual al reglamento desde ese proceso de diálogo.
APLICACIÓN SUPLETORIA
El reglamento mantiene su carácter supletorio respecto de los planes reguladores municipales. Las disposiciones locales en materia de fraccionamientos y urbanizaciones deben complementarse con los lineamientos mínimos establecidos en este cuerpo normativo.
Las modificaciones rigen a partir del 6 de febrero de 2026, fecha de su publicación en el diario oficial La Gaceta.