El sector de la construcción ha sido considerado por los expertos como uno de los principales motores de la economía costarricense. Y es que, además de beneficiar en gran medida la producción y el desarrollo, también implica un impacto positivo en otros indicadores como el empleo y demás sectores comerciales.
En términos generales, la industria de la construcción durante el año 2019 representó un 5.6% del Producto Interno Bruto (PIB), generando 180.000 empleos directos y alrededor de 300.000 empleos indirectos, lo que constituyó el 6.5% del empleo total del país, según los datos compartidos por el Banco Central de Costa Rica (BCCR). Ahora bien, como es sabido, esta industria ha sido una de las más afectadas en los últimos años a razón de los fenómenos internacionales tan mencionados, por lo que, durante el año 2022 desaceleró un -7% con respecto al año anterior. Cabe mencionar que, muy a pesar de la mejora coyuntural que se observa a inicios del 2023, la tasa de variación interanual del IMAE en construcción presentada por la Cámara Costarricense de la Construcción (CCC) es de -9.27%, lo que expresa un sector aún contraído y en desaceleración continua, representando apenas un 3.5% del PIB.
No obstante, a pesar de su situación actual, no se desmiente que el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios, incentive un crecimiento en el resto de sectores. Por ejemplo, la construcción de nuevas viviendas y edificios impulsa la demanda de materia prima como cemento, acero y madera, lo que a su vez beneficia a los productores y por supuesto, a las zonas donde se desarrollen dichos proyectos. Además, la construcción de infraestructura, como carreteras, puentes y aeropuertos, mejora la conectividad del país y reduce los costos de transporte, lo que puede tener un efecto positivo en la competitividad y el comercio costarricense.
Sector construcción en el Cantón
En cuanto al Cantón de La Unión se refiere, existen diversos aspectos a considerar. Primeramente, mencionar que, durante el año 2008 (punto de inflexión en infraestructura para el Cantón), se construyeron alrededor de 68.000 metros cuadrados tan solo en el primer cuatrimestre del año, lo que significó un auge del 69% con respecto al mismo periodo del 2007, lo que constituye además, alrededor del 35% de las construcciones realizadas en la provincia de Cartago. Esto último fue incentivado por motivos tanto externos como locales: zonas apetecidas en el oeste de la capital empezaron a saturarse, por lo que los precios aumentaron considerablemente, lo que impulsó una nueva búsqueda de opciones para los desarrolladores urbanísticos.
Según lo compartido por los representantes en el 2008 de M&J Inmobiliaria (Condominio La Floresta, Concepción), Grupo AP, Coto & Compañía, entre otros, el cantón empezó a mostrar ventajas competitivas importantes sobre las demás zonas del este. Por mencionar algunos: el nivel de precios residencial era un 25% más bajo que en otros sectores en el oeste, menor costo en terrenos y la facilidad operacional que representaba el cantón por su accesibilidad y cercanía a la capital del país. Además, según el Sr. Randall Murillo, actual presidente de la C.C.C., el crecimiento de La Unión en los años en cuestión, reflejó la ventaja de una buena planificación y regulación urbana, ya que presentaba variables aptas para la inversión y el desarrollo inmobiliario de toda índole.
Según el Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC), al mes de diciembre del 2022, el cantón llegó a tener 605 obras en construcción, es decir, un 18.36% del total de obras en construcción en la provincia de Cartago y generando un valor de ¢22.986.268.000, el cual está constituido principalmente por las obras en construcción residenciales (67.91%). Esto es así debido a la marcada demanda de vivienda en la zona, por lo que las desarrolladoras optan por invertir en este tipo de construcciones. Aunado a esto, se entiende que las regulaciones vigentes en áreas residenciales, suelen ser distintas a las áreas comerciales e industriales, por lo que los procesos burocráticos para solicitar los permisos para desarrollos comerciales en zonas como La Unión, tienden a dificultarse o durar más de lo esperado.
Aun siendo el segundo cantón con mayor participación del sector de la construcción, se observa un decrecimiento del -16,64% desde el mismo periodo en el año 2008. Aunque se puede tender a pensar en que esto se debe al comportamiento general de la industria a nivel nacional, llama la atención que el histórico de construcciones residenciales y comerciales en cantones adyacentes a La Unión, presentan datos con comportamientos constantes e incluso con crecimiento sostenido como lo es Curridabat, donde la diferencia más significativa que existe, es la flexibilidad de distintos puntos en la planificación y regulación urbanística.
Entonces, según la observación mencionada, a pesar de que el cantón en algún momento tuvo todos los requerimientos y las regulaciones necesarias para emprender un desarrollo continuo, lo cierto es que, actualmente, son estas mismas regulaciones las que limitan la sostenibilidad de la inversión en infraestructura y por consecuencia, la sostenibilidad económica. Esto último a razón de las demandas específicas que exigen las tendencias inmobiliarias, los mercados laborales y los demás agentes económicos como los empresarios.
La planificación urbana y los lineamientos de zonificación establecidos por las autoridades municipales y de planificación territorial, pueden limitar ciertas características en la infraestructura en ciertas áreas por razones de congestión del tráfico, problemas de estacionamiento, acceso insuficiente a servicios públicos, y otros factores que podrían afectar negativamente la calidad de vida de los residentes. No obstante, resulta de gran importancia que estas regulaciones cumplan parámetros que mitiguen el “estancamiento” económico en el futuro.
Dicho sea esto, cabe mencionar que según el Plan Regulador vigente en el cantón, uno de los requisitos para las edificaciones en la zona, es que solamente se permitirán edificaciones de dos plantas a fin de no perder la vista escénica de los cerros La Carpintera (Artículo 4, inciso C). Sin embargo, desde el punto de vista económico y de prioridad social, el costo de oportunidad de precisamente no diversificar las características inmobiliarias residenciales y empresariales, es que se dificulta seguir las tendencias emergentes de las mismas, perdiendo competitividad y dificultando la inversión. Consecuente a esto, al no poseer infraestructura con las demandas del mercado, es posible que compañías entrantes se vean obligadas a buscar oficinas en otras zonas, por lo que se perdería la oportunidad de atracción comercial, de impactar positivamente la producción, el empleo y sostener la ruta de desarrollo necesaria en el Cantón de La Unión.
Camilo Ulloa Calderón
Vecino del cantón de La Unión